Kiralamak mı satın almak mı: dürüst hesap nasıl yapılır
Sahip olmanın gerçek maliyeti ve kiranın kazandığı senaryolar dahil, break-even ufkunu doğru hesaplamanın yolu.
Türkiye'de 'kira para israftır, mülk yatırımdır' inancı o kadar yaygındır ki çoğu insan hesabı hiç yapmadan konut almaya koşar. Oysa bu denklem her zaman mülk lehine sonuçlanmaz. Yüksek faiz döneminde çekilen bir konut kredisi, kirada kalmaktan çok daha pahalıya mal olabilir; üstelik esnekliğinizi de kaybedersiniz. Bu rehber romantizmi değil, rakamları konuşturur.
Sahip olmanın gizli maliyetleri
- 01
Faiz ödemesi: görünmeyen dev kalem
2 milyon TL'lik bir evde %40 peşinat ödeyip kalan 1,2 milyon TL için 10 yıllık kredi çektiğinizde, günümüz faiz oranlarında toplam geri ödemeniz 2,5–3,5 milyon TL'ye ulaşabilir. Ödediğiniz faizin toplamı anapara kadar veya daha fazla olabilir. Bu rakamı hesaba katmadan 'satın almak mı kiramak mı' sorusunun cevabı eksiktir.
- 02
Vergi, aidat ve bakım giderleri
Emlak vergisi, yıllık site aidatı, periyodik bakım ve onarım masraflarını hesaba katın. Bir daire için bunların toplamı yılda konut değerinin %0,5–1,5'ine ulaşabilir. Kiracı olarak bu kalemlerin büyük bölümü size yansımaz; kira karşılaştırmasında bu farkı dahil edin.
- 03
Fırsat maliyeti
Peşinat olarak bağladığınız para başka bir yatırımda getiri sağlayabilirdi. 400.000 TL'yi vadeli hesapta tutmak, mevduat faizine göre yılda önemli bir gelir demektir. Bu fırsat maliyetini hesaba katmadan 'ev almak kira ödemekten ucuz' sonucuna ulaşmak yanlıştır.
Break-even ufku: ne kadar süre geçmeli
- 01
Break-even hesabı nasıl yapılır
Alım masraflarını (tapu harcı, noter, kredi masrafları) ve sahip olmanın aylık ekstra maliyetini (faiz + vergi + aidat - kira karşılığı) toplayın. Bu tutarı, kiraya ödeyeceğiniz aylık miktarla kıyaslayın. Çoğu hesap, mülkün gerçekten kazanmaya başlaması için 7–12 yılın geçmesi gerektiğini gösterir.
- 02
Hayat planınız eşleşiyor mu
Mesleğiniz sizi farklı şehirlere veya ülkelere götürebilecekse, aile durumunuz değişebilecekse ya da önünüzdeki 5 yıl belirsizse, kirada kalmak finansal değil, stratejik bir karardir. Satın alıp kısa sürede satmak, alım-satım masrafları nedeniyle ciddi zarara yol açar.
- 03
Konut fiyat artışını abartmayın
Türkiye'de konut fiyatları uzun vadede enflasyona paralel veya üstünde artmıştır; ama bu her dönem ve her lokasyon için geçerli değildir. Bir bölge fazla inşaat, kentsel dönüşüm veya ekonomik duraklama yaşarsa nominal artış enflasyonun altında kalabilir. Alacağınız konuta özelinde araştırma yapın.
Kiranın kazandığı senaryolar
- 01
Yüksek faiz dönemlerinde kira avantajı
Konut kredisi faizlerinin yüksek olduğu dönemlerde aylık kredi taksiti, benzer bir dairenin kirasının çok üzerinde olabilir. Bu farkı düzenli yatırıma yönlendiren kiracı, ev sahibiyle kıyaslandığında çoğu zaman daha iyi bir net servet pozisyonuna ulaşabilir. Rakamları kendi tablonuza göre hesaplayın.
- 02
Esneklik değeri
İş değiştirme, şehir değiştirme veya aile büyüklüğünüzün değişmesi gerektiğinde kiracı 1–3 ayda hareket edebilir. Ev sahibi aylarca süren satış sürecini, potansiyel kâr kaybını ve alım-satım vergilerini sineye çekmek zorundadır. Bu esnekliğin parasal değeri, özellikle kariyer açısından yüksektir.
- 03
Sermayeyi serbest bırakın
Peşinat ve alım masraflarına bağlamayacağınız sermaye, daha likit ve çeşitlendirilmiş yatırımlarda tutulabilir. Portföy çeşitlendirmesi uzun vadede tek bir mülke bağlı kalmaktan daha düşük risk sunabilir. 'Ev en güvenli yatırım' yorumu her dönem için geçerli değildir.
Doğru soru 'kiralamak mı satın almak mı' değil, 'benim koşullarımda, bu rakamlarla, bu zaman diliminde hangisi daha mantıklı' sorusudur. Hesabı kâğıda yapın, romantizmi bir kenara bırakın ve kararı veriler üzerinden alın. İki seçenek de bazı durumlarda doğru cevaptır.
Yeni analizleri ve faizleri ilk siz alın
İki haftada bir — yeni bir hesap makinesi, analiz veya güncel konut kredisi faiz özeti. Reklam yok, adresinizi üçüncü taraflarla paylaşmıyoruz. İstediğiniz an tek tıkla ayrılabilirsiniz.