Как выбрать ипотеку и не переплатить банку
Полная стоимость кредита против номинальной ставки, фиксированная и плавающая, обязательная и необязательная страховка, условия досрочного погашения.
Реклама ипотеки всегда показывает одно число — годовую ставку. Это число почти никогда не отражает, сколько вы заплатите банку в реальности. Комиссии при выдаче, обязательная страховка жизни и имущества, особые условия при плавающей ставке, штрафы за досрочное погашение — всё это входит в полную стоимость кредита. Сравнивать ипотечные предложения нужно именно по ней, а не по рекламной ставке.
Полная стоимость кредита — главное число
- 01
Что это такое и где смотреть
Полная стоимость кредита (ПСК) — показатель, который включает все платежи по кредиту: проценты, комиссии, страховки, обязательные платежи третьим лицам. По закону банки обязаны указывать его в договоре. Именно ПСК сравнивайте между банками — разница с рекламной ставкой может составлять 2–5 процентных пунктов.
- 02
Как считается переплата
Запросите в каждом банке полный график платежей (амортизационный график). Сложите все платежи за весь срок и вычтите сумму кредита. Это ваша реальная переплата. На кредит в 60 000 долларов под 12% на 15 лет переплата составит около 65 000 долларов — вы отдадите банку больше, чем стоила квартира.
- 03
Комиссии при выдаче
Некоторые банки берут единовременную комиссию при выдаче: 0,5–2% от суммы кредита. На 60 000 долларов это 300–1 200 долларов сразу. Комиссия снижает реальную ставку привлечения, поэтому «ставка 10% без комиссии» зачастую лучше, чем «ставка 9% с комиссией 1%».
Фиксированная и плавающая ставка
- 01
Фиксированная: предсказуемость
Ставка не меняется весь срок, даже если ставка центрального банка вырастет. Вы точно знаете ежемесячный платёж — это упрощает планирование бюджета на годы вперёд. Обычно фиксированная ставка немного выше плавающей на момент выдачи: вы платите «премию за уверенность».
- 02
Плавающая: риск, который трудно оценить
Плавающая ставка привязана к межбанковскому индикатору (аналог LIBOR или ключевой ставки ЦБ) плюс фиксированная надбавка банка. Если ставка ЦБ вырастет на 3%, ваш платёж может вырасти на 15–25%. Берите плавающую ставку только если понимаете этот риск и у вас есть запас дохода для его поглощения.
- 03
Гибридные варианты
Ряд банков предлагает ставку фиксированную на первые 3–5 лет, а затем плавающую. Это может выглядеть привлекательно, но важно понимать: именно в первые годы платёж идёт преимущественно на проценты, и если потом ставка вырастет — рефинансирование может оказаться невыгодным.
Страховки: что обязательно, что нет
- 01
Страхование залога — обязательно
Страхование предмета залога (самой квартиры) от физического ущерба — законное требование банка при ипотеке. Это защищает и банк, и вас. Цена — около 0,1–0,3% стоимости квартиры в год. Вы вправе выбрать страховщика самостоятельно: не обязаны брать у аффилированной компании банка, которая зачастую дороже.
- 02
Страхование жизни — добровольное, но важное
Банк не может навязать страхование жизни как обязательное, но без него нередко предлагает ставку на 0,5–2% выше. Посчитайте: если разница в ставке даёт экономию, превышающую стоимость полиса — страховаться выгоднее. При этом страховка жизни и здоровья — разумная защита для вашей семьи независимо от требований банка.
- 03
Страховки, которые не нужны
Страхование от потери работы, страхование от несчастного случая «в пакете» с ипотекой, расширенные юридические пакеты — часто продаются в нагрузку к кредиту. Прочитайте, что именно покрывается. Если условия выплаты жёсткие или сумма покрытия символическая — откажитесь и сэкономьте.
Досрочное погашение
- 01
Мораторий на досрочное погашение
Некоторые банки запрещают досрочное погашение в первые 6–12 месяцев или взимают штраф. Спросите об этом до подписания. Если вы планируете гасить быстрее — этот пункт должен быть без штрафа. Досрочное погашение даже небольшими суммами сокращает переплату непропорционально сильно на длинном кредите.
- 02
Уменьшение срока или платежа
При частичном досрочном погашении банк обычно предлагает два варианта: сократить срок кредита (при том же платеже) или уменьшить ежемесячный платёж (при том же сроке). Сокращение срока экономит значительно больше на процентах. Уменьшение платежа — лучше, если ваш доход нестабилен и нужен запас.
Разница между «хорошей» и «плохой» ипотекой на 60 000 долларов легко достигает 8 000–15 000 долларов переплаты на 15-летнем сроке. Потратьте день на сравнение трёх банков по полной стоимости кредита — это лучшее финансовое решение, которое вы примете в этом году.
Получайте новые разборы и ставки первыми
Раз в две недели — один новый калькулятор, разбор или свежий обзор ипотечных ставок. Без рекламы и без передачи адреса третьим сторонам. Отписаться можно в любой момент в один клик.